Die Investition in Anteile einer Société Civile en Placement Immobilier (SCPI) erfordert Kenntnisse über deren Anwendung und rechtliche Eigenschaften, um den Erfolg der Operation zu gewährleisten. Die Wahl zwischen festem und variablem Kapital ist daher nicht unbedeutend, da diese Satzungen jeweils ihre spezifische Funktionsweise haben.
Der SCPI-Markt
Dieser ausgereifte Markt wird durch das vom Anleger festgelegte Anlageziel bestimmt, und es wird empfohlen, vor der Investition in SCPI-Anteile eine kluge Auswahl unter den verschiedenen verfügbaren Typen zu treffen. Rendite-SKP, d. h. feste SKP oder variable SKP, betreffen Bestände, die nur gewerbliche Immobilien (Büro, Lager usw.) umfassen. Diese 2 Statuten enthalten Nuancen, die es ermöglichen, die Rücknahme oder den Erwerb von Anteilen zu antizipieren, und das Verständnis dieser Nuancen ist für die Optimierung von Investitionen unerlässlich.
Der SCPI mit festem Kapital
Der SCPI mit festem Kapital enthält einen festen Wert, sobald er bezüglich des Wertes des Kapitals erscheint. Sobald dieser Betrag erreicht ist, kann das Unternehmen sein Kapital regelmäßig erhöhen. Um den Vorgang durchführen zu können, muss die vorherige Kapitalerhöhung zu 75 % in Immobilien investiert worden sein und die alten Aktien dürfen nicht zu einem niedrigeren Betrag als die neuen Aktien weiterverkauft werden. Allerdings darf der Anleger zwischen zwei Kapitalerhöhungen keine neuen Aktien zeichnen und muss daher zusätzliche Aktien auf dem Sekundärmarkt erwerben. Der für die Aktien angesetzte Preis kann erheblich schwanken, da, wie auf dem Markt für Angebot und Nachfrage, bei einem hohen Angebot und einer geringen Nachfrage nach Aktien die Preise unabhängig von den tatsächlichen Werten wahrscheinlich fallen werden.
Der unbefristete SCPI mit variablem Kapital
Die offenen SCPI sind mit einem Anteilswert ausgestattet, der direkt von der die Anteile verwaltenden Stelle auf der Grundlage des tatsächlichen Werts des Immobilienportfolios festgelegt wird. Der Sekundärmarkt hingegen wird vom Anleger und der Verwaltungsgesellschaft betreut, und im Falle einer Liquidation der Anteile ist es nicht notwendig, einen anderen Anleger zu suchen. Der Investor kann jedoch nicht auf den Wert des Immobilienportfolios und den Verkaufspreis der SCPI-Anteile spekulieren. Da sich der auf die Einheiten angewandte Preis im Gegensatz zu SCPIs mit festem Kapital nicht entsprechend der Nachfrage ändert, wird nur der Preis der Immobilie den Wert der SCPI-Einheiten definieren. Es gibt jedoch keine Kontrolle über den Fluss neuen Kapitals, und der Manager wird gezwungen sein, auch in schweren Krisensituationen zu investieren, was auf lange Sicht ein großes Hindernis für die Qualität der SCPI darstellen kann.